Immobilier: est-il (encore) temps d’acheter ?

Avec la crise, cette fameuse crise multiple qui touche le monde depuis 2008, les français commencent à s’inquiéter sérieusement du prix de leur maison.

En effet, nous sommes l’un des pays encore épargnés. Ceci dit, cela peut s’expliquer à mon avis pour deux raisons:

– la France s’est orientée depuis longtemps vers une tentative de devenir “un pays de propriétaires”, mais ce n’est pas encore le cas si on le compare à nos voisins européens. Nous ne sommes qu’environ 55% à l’être (ou plutôt en voie de l’être pour la plupart!). Cela signifie notamment que tout le secteur bancaire n’est pas fondé UNIQUEMENT sur l’immobilier (comme en Espagne par exemple, avec les conséquences catastrophiques que cela entraîne actuellement). Bref, les banques françaises peuvent encore accorder des prêts (je ne dis pas que c’est l’enthousiasme en ce moment, ni que les banques françaises ne sont pas endettées!).

– le phénomène des “subprimes” qui a fait flamber artificiellement les accessions à la propriété aux USA n’existe pas en France.

Si on regarde vers l’avenir, je vois deux raisons pour lesquelles l’immobilier devrait se maintenir, voire progresser encore un peu à un horizon 5-10 ans :

– la perte de la valeur de l’argent monétaire. En effet, les planches à billets de la BCE tournent autant que ceux de la Fed. Les tentatives d’inonder le marché d’argent à faibles taux pour essayer de relancer la mécanique grippée du cycle crédit/consommation auront forcément une conséquence sur la valeur de cet argent. Cela s’appelle l’inflation. Nous sommes dans un contexte d’énergie chère et d’argent faible.

– l’immobilier reste, et restera toujours, une valeur refuge. Sans doute moins que l’or, mais tout de même. Quand tout est incertain, il est toujours bon de posséder l’endroit où l’on vit et de ne pas avoir à payer un loyer à d’autres…

Autrement dit, en simplifiant, je dirais qu’en ne faisant rien de spécial, une maison vaudra plus chère demain car elle aura plus de valeur que l’équivalent dans une monnaie qui vaudra de plus en plus seulement le papier qui la compose…

Maintenant, si on regarde ce genre de graphiques, que vous avez sans doute tous déjà vu de nombreuses fois:

Vous allez rapidement pouvoir le comparer à celui-ci, dont je parlais dans cet article https://www.investisseur-particulier.fr/les-bulles-economiques-et-financieres.

La question est de savoir si nous sommes dans une correction de la phase maniaque, qui n’aurait pas encore atteint son sommet, ou bien si nous sommes dans le piège haussier menant tout droit à l’éclatement de la bulle ?

En ce qui me concerne, je pense que la bulle n’est pas prête encore d’éclater pour deux grandes raisons:

– le secteur bancaire est tellement lié à l’immobilier que les Etats feront (et font déjà !) TOUT pour retarder l’éclatement de la bulle

– le côté valeur refuge + perte de la valeur monétaire que j’évoquais précédemment.

Ceci dit, TOUTE bulle fini toujours par éclater… Je pense qu’il est trop tôt pour vendre, mais qu’il n’est plus vraiment l’heure d’acheter de l’immobilier, ou alors par simple soucis de diversification de ses avoirs (je ne vois pas le risque d’acheter un petit studio facile à louer, à un bon prix, dans une ville dynamique de province par exemple), par contre, je ne dépasserait guère 10/15% de mon capital dans ce type d’opération, ce qui sous-entend de disposer d’un capital conséquent. Vous pouvez aussi essayer de passer par des parts dans une  société civile de placement immobilier (SCPI) si vous voulez vous diversifier et vous exposez à l’immobilier. Dans ce dernier cas, je ne peux que vous conseillez d’y réfléchir mûrement, de la même manière que si vous alliez habiter vous même dans les locaux appartenant à cette société (c’est d’ailleurs un conseil que je vous donne pour n’importe quel investissement…)

Le cas de la résidence principale:

Il faut bien habiter quelque part me direz-vous. Et vous avez raison, cependant la décision d’achat est aussi une affaire de coup de coeur et de situation professionnelle. Pensez-vous que vous serez toujours au même endroit dans 5 ou 10 ans ? Si oui, cela peut être intéressant d’acheter à bon prix à condition de ne pas s’engager pour trop longtemps (10-15 ans me paraissent beaucoup déjà), en raison notamment des coûts de crédits faibles actuellement (et préférez un taux fixe ou un mélange fixe/variable).

Très franchement, je vous déconseille de vous laisser emporter par “la maison de vos rêves” en vous disant “tant pis, avec les taux bas actuels, je peux me permettre d’en prendre pour 25 ans et de dépasser mon budget” et misez plutôt pour un bien plus modeste que vous pourrez revendre dans dix ans sans trop de perte, si nécessaire…

Evidemment, si vous êtes obligé d’habiter Paris, bon courage !

Et n’oubliez pas, comme pour tout investissement, il faut déterminer avec précision un risque et un objectif de gain conforme avec votre stratégie !